Servitù di passaggio a favore del condominio sulla proprietà privata di un condomino

In materia di condominio, la Corte di Cassazione (20.10.2014, n.22192) ha recentemente ribadito che, accertata la natura condominiale di una parte dell’edificio, nessuno dei condomini potrà limitare i diritti che ne conseguono, anche se ciò comporti la compressione del diritto di proprietà individuale.

Il caso

Più in particolare, il caso sottoposto al giudizio della Suprema Corte riguardava l’azione esperita da un condominio nei confronti di due condomini, proprietari esclusivi di una terrazza situata al sesto piano.
Il locale macchine adibite al funzionamento dell’ascensore dello stabile si trovava sul lastrico solare, e ivi si poteva accedere attraverso una scala condominiale la quale disegno stilizzato in bianco e nero di una scala a pioliconduceva, a sua volta, sul terrazzo di proprietà esclusiva dei due condomini convenuti. Solo attraversato quest’ultimo sarebbe poi stato possibile risalire su un’ulteriore scaletta e raggiungere la sala dell’impianto di elevazione. La controversia sorge in quanto i condomini, proprietari esclusivi del terrazzo, avevano posizionato un cancello alla fine della predetta scala condominiale, impedendo quindi l’esercizio della servitù di passaggio attraverso la loro proprietà esclusiva per giungere in una condominiale.
La Corte, nel riconoscere le ragioni del condominio ha allora ribadito una serie di principi.

Innanzitutto, il diritto di proprietà trova quale limite il rispetto necessario della servitù di passaggio accertata dal giudice di merito, di tal ché nel caso di specie, accertata la natura comune del vano macchine e della scala di accesso, il passaggio dalla proprietà privata interclusa non può essere inibito ai terzi che debbano accedere al locale degli elevatori.

In secondo luogo, la servitù così configurata è c.d. “atipica”, per via della particolare funzione di asservimento che la proprietà privata assume riguardo lo scopo realizzato dal bene comune. Sulla scorta di tale considerazione, sono state ritenute prive di pregio le doglianze dei proprietari inerenti il temuto accesso indiscriminato di chicchessia nel proprio terrazzo. Ciò sarebbe disatteso dal fatto che il particolare atteggiarsi del bene comune (il locale macchine), avrebbe reso necessaria la sua raggiungibilità solo in casi specifici, situazioni di emergenza, o per compiere la doverosa manutenzione della cosa comune.

 -dott. Stefano Gazzella-

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