Il contratto di locazione preordinata alla vendita


Questo contratto tipico, meglio noto come “Rent to Buy”, è stato introdotto dal D.L. n. 133/2014, convertito con modificazioni dalla L. 164/2014. Attraverso tale istituto, il futuro acquirente di un immobile ha il diritto di conseguire l’immediato godimento del bene a fronte del pagamento di un canone il cui importo è comprensivo di una frazione – in misura predeterminata alla stipula dell’accordo – che andrà, in seguito, a costituire l’acconto sul prezzo di vendita.

Quadro di riferimento

La norma in questione (l’art. 23 D.L. 133/14) trae ispirazione da una prassi del settore immobiliare che era andata consolidandosi negli anni, in virtù della quale il cliente era posto nella facoltà di servirsi dell’immobile desiderato senza preoccuparsi di ottenere in tempi brevi un finanziamento che coprisse l’intera provvista necessaria all’acquisto del bene.

Finalità analoghe venivano raggiunte dalla prassi mediante l’apposizione, nel contratto locatizio, di una clausola d’opzione o di una proposta irrevocabile di vendita. Tali patti, tuttavia, non sono trascrivibili nonostante abbiano ad oggetto diritti reali immobiliari, costituendo solo uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva. Questi strumenti perciò, essendo dotati di un’efficacia meramente obbligatoria, risultavano inidonei a garantire il contraente circa il il mantenimento, da parte dell’altro, della stessa volontà contrattuale espressa nel patto.

Il legislatore, in considerazione di ciò, ha tentato di perseguire il difficile obiettivo di aprire il mercato immobiliare ad una larga fetta di popolazione, afflitta attualmente da serie difficoltà di accesso al credito bancario.

L’intesa preliminare

Uno strumento di primaria importanza nel contratto di Rent to Buy è rappresentato dall’intesa preliminare che, connessa al rapporto di locazione, vincola la parte venditrice al futuro trasferimento dell’immobile concesso in godimento. L’accordo preliminare non può che assumere carattere unilaterale: in tal senso depone il comma 1 bis, D.L. 133/14, che prevede espressamente la facoltà per il conduttore di disinteressarsene e non esercitare il proprio diritto di acquisto della proprietà. In tal caso, il concedente sarà tenuto a restituire la frazione di canone che gli era stata corrisposta in conto prezzo nel corso dei pagamenti antecedenti.

Applicabilità delle norme sul preliminare di vendita

Il legislatore ha scelto di introdurre, al primo comma dell’art. 23 D.L. 133/14, un meccanismo pubblicitario del Rent to Buy fondato sul rinvio all’art. 2645 bis c.c. Tale norma sancisce l’opponibilità ai terzi del contratto preliminare, in virtù della previa trascrizione dell’accordo stesso.

Gli effetti della trascrizione cessano (e si considerano come mai prodotti) se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta (esteso a dieci in relazione all’accordo di Rent to Buy) non si sia addivenuti alla stipula del rogito, alla sua trascrizione, ovvero alla proposizione di una domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare.

La causa del contratto

immagine in bianco e nero che raffigura due mani, una che tende una banconota, verso sinistra, e l'altra, sotto alla prima, che tende una casetta, verso destra.Nonostante la terminologia di uso comune (l’anglofona “Rent to buy”) valorizzi maggiormente l’aspetto locativo all’interno del suddetto rapporto, è d’uopo osservare come l’accordo di locazione in funzione della vendita soddisfi una causa improntata esclusivamente alla futura alienazione dell’immobile, rappresentando il patto di godimento soltanto uno degli elementi essenziali di un contratto che appartiene alla categoria dei negozi a formazione progressiva.

L’identificazione della causa del contratto di Rent to buy nel trasferimento della proprietà – e non di altri diritti reali, come pare sancire il comma 1 bis dell’art. 23, L. 164/2014, inserito in fase di conversione del decreto legge – comporta quale diretta implicazione l’impossibilità di applicarvi la disciplina speciale sulla locazione di immobili urbani contenuta nelle Leggi nn. 392/1978 e 431/1998 (e, in particolare, di quelle norme inderogabili regolanti la durata minima e il rinnovo del rapporto di godimento), mentre sono espressamente richiamati istituti che attengono all’area dei diritti reali. A conferma di quanto detto, si veda l’apposito rinvio effettuato dal comma 3, art. 23 D.L. 133/2014, alle disposizioni sull’usufrutto compatibili con il contratto in questione (nella specie, gli artt. 1002-1007, 1012 e 1013 c.c.) oltreché la menzione del divieto ex art. 8 del d.lgs. n. 122 del 2005 di cui al quarto comma, relativa ai contratti di vendita aventi ad oggetto immobili da costruire.

Condomini e immobili diversi dalle abitazioni

Le norme in materia di ripartizione delle spese sono quelle già accennate sull’usufrutto in quanto compatibili con il contratto di Rent To Buy. Di conseguenza, i contributi condominiali dovranno essere ripartiti in solido ex art. 67 disp. att. c.c. tra il concedente e il conduttore. Quest’ultimo, avrà diritto alla convocazione in assemblea e facoltà di voto per tutte le questioni riguardanti l’ordinaria amministrazione e il godimento delle cose comuni.

L’art. 23 D.L. 133/14 non pone alcun limite riguardo la qualità dei soggetti legittimati alla stipula del contratto né si esprime in merito alla tipologia e/o alla destinazione dell’immobile oggetto di futura vendita che potrà, eventualmente, consistere anche in un terreno: in tal caso il conduttore potrà esercitare le varie azioni – di nunciazione, di regolamento dei confini, per apposizioni di termini e contro le immissioni intollerabili – che gli sono attribuite dal Codice Civile.

Norme antielusive 

In virtù del principio di prevalenza del contenuto dell’accordo rispetto alla denominazione che le parti decidano di accordargli, il giudice adito dalla parti potrà in concreto addivenire ad una diversa qualificazione del contratto originariamente titolato come di Rent to Buy. Tale eventualità potrà verificarsi allorché, ad esempio, le stesse parti abbiano stabilito in misura irrisoria il valore del rateo del canone da computarsi in conto prezzo: questa circostanza in particolare potrebbe portare a ricondurre la fattispecie concreta nell’ambito della locazione con clausola di trasferimento della proprietà ex art. 1526, terzo comma c.c. ovvero della locazione con riscatto a termine dell’alloggio sociale (ove ne ricorrano i requisiti: art. 8, D. L. 28 marzo 2014, n. 47).

Inoltre, l’importo meramente simbolico della porzione del canone da computarsi in conto prezzo potrà avere ulteriori conseguenze. Qualora venga accertato, infatti, che i contraenti hanno compiuto tale scelta con finalità elusive della normativa sulle locazioni, questi non potranno avvalersi del beneficio dell’estensione decennale del periodo di opponibilità dell’intesa preliminare. Tornerà a valere, in tal caso, l’ordinario termine triennale di validità previsto per il normale contratto preliminare di vendita, qualora l’intesa preliminare, naturalmente, ne rivesta i requisiti.

Questioni relative all’inadempimento

Per quello relativo alle obbligazioni proprie del rapporto di locazione, il secondo comma dell’art. 23 D.L. 13/14 delinea una disciplina inderogabile a tutela del conduttore: “Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”. Il concedente, salvo pattuizione contraria, acquisirà i canoni già riscossi a titolo di indennità e avrà diritto al ristoro del maggior danno subito, ai sensi dell’art. 1223 c.c. Se, invece, l’inadempimento è del concedente, questi dovrà restituire al conduttore le quote di canone relative al conto prezzo, maggiorate degli interessi.

Per quanto attiene all’inadempimento del preliminare di vendita, la normativa adotta una speciale soluzione a tutela dell’affidamento contrattuale del promittente venditore. Infatti, in sede di stipula del contratto, potrà essere inserita una clausola che preveda che, in caso di inadempimento del promittente acquirente, la totalità o parte delle quote di pagamenti effettuati in conto canone (che normalmente dovrebbero essere restituiti al conduttore) vengano trattenuti dal locatore a titolo di corrispettivo.

dott. Filippo Franzé

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