Il credito al consumo relativo ai beni immobili residenziali

Con il d.lgs. 21 aprile 2016 n. 72 il legislatore italiano ha recepito la direttiva 2014/17/UE, che aveva tra le sue finalità quella di garantire più elevati livelli di tutela a favore dei consumatori richiedenti l’erogazione di un credito immobiliare.

Occorre evidenziare come le fattispecie di richieste di finanziamento tese all’acquisto, alla conservazione di un immobile o, in altri casi, connesse a garanzia ipotecaria sul bene, non trovassero precedentemente alcuna regolamentazione nelle norme disciplinanti il credito al consumo, di cui al Titolo VI, Capo II del Testo Unico Bancario.

Il 14° considerando della direttiva 2008/48/CE (istitutivo della normativa sopra richiamata) constatava peraltro la peculiarità delle operazioni immobiliari in commento, con riferimento al regime pubblicitario cui esse sono sottese e alla notevole rilevanza economica del finanziamento adottato.

Veniva, pertanto, esclusa un’applicazione analogica del credito immobiliare alla disciplina dei prestiti concernenti gli ordinari beni di consumo.

Le novità introdotte dal D. lgs. 72/2016

Il legislatore ha aggiunto un Capo I-bis al Titolo VI del t.u.b., rubricandolo “Credito immobiliare ai consumatori” e inserendo gli artt. 120 quinquies e successivi.

La nuova disciplina è delimitata da specifici presupposti oggettivi e soggettivi.

In primo luogo, è richiesto che l’erogazione del prestito sia garantita da un’ipoteca su un qualsiasi diritto reale avente ad oggetto beni immobiliari di carattere residenziale.
In alternativa, il credito deve essere rivolto all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un immobile edificato o progettato, risultando dirimente in tale ipotesi l’aspetto finalistico del finanziamento e non essendo, dunque, necessaria una garanzia reale sul suddetto bene.
La nozione di “contratto di credito” è similare a quella dettata per l’ordinario credito al consumo, dovendo rientrare nella definizione ogni atto mediante il quale “un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria”.

Anche con specifico riguardo al presupposto soggettivo, i termini non mutano: per consumatore si deve intendere la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta; per finanziatore si deve intendere il soggetto che, essendo abilitato a erogare finanziamenti a titolo professionale nel territorio della Repubblica, offre o stipula contratti di credito. Vi sono, poi, alcune tipologie contrattuali escluse dall’ambito di applicazione degli artt. 120 quinquies e ss. t.u.b. e, precisamente, quelle indicate all’art. 120 sexies che, attesa la diversità dei menzionati patti rispetto agli ordinari crediti ipotecari, nega l’identità di disciplina.

I doveri informativi ex artt. 120 quinquies ss. t.u.b.

L’innalzata tutela del consumatore risiede in una serie di obblighi informativi e di assistenza a carico del finanziatore che rispondono, oltre ai comuni canoni di imparzialità, onestà e professionalità impartiti dalle recenti direttive europee, al generale principio di buona fede contrattuale di cui agli artt. 1337 e 1375 c.c.

La ratio della riforma è, infatti, quella di ridurre l’asimmetria informativa tra intermediari finanziari e il cliente consentendo a quest’ultimo, attraverso un’attività di disclosure da parte dell’ente finanziatore, di poter conoscere le caratteristiche del credito offerto e di effettuare, quindi, una scelta informata sulla base di notizie che risultino chiare e trasparenti. A tale proposito, il finanziatore non è tenuto unicamente a raccogliere le informazioni riguardanti la situazione economica e i bisogni del consumatore, bensì, deve effettuare un’analisi preliminare concernente gli eventuali rischi che in futuro potrebbero ricadere sul cliente rendendogli impossibile adempiere agli obblighi cui il credito è connesso.

In tal modo, si è inteso “responsabilizzare” maggiormente l’operato dell’intermediario, nonostante permanga l’onere per il cliente di esporre il proprio stato economico e le proprie esigenze. Sono, dunque, elencate all’interno dei documenti consegnati al cliente le principali informazioni che il finanziatore necessita affinché questi possa valutare il merito creditizio del consumatore ex art. 120 undecies t.u.b.
Senza tali dati v’è l’avvertimento che non è possibile procedere all’erogazione del credito.

Tenuto conto di quanto appena detto, è opportuno catalogare i doveri informativi in tre tipologie: gli annunci pubblicitari, le informazioni generali al cliente e quelle personalizzate che potranno emergere al termine dell’istruttoria.

L’art. 120 octies t.u.b. prevede che l’annuncio pubblicitario con il quale si pubblicizzino i prodotti oggetti della nuova disciplina debba contenere una serie di informazioni di base: deve menzionarsi, ad esempio, il tasso d’interesse che verrà applicato dall’intermediario, il TAEG, l’importo totale del credito e i servizi accessori che si riterranno necessari per accedervi.

Gli interessati potranno, poi, ai sensi dell’art. 120 novies t.u.b. richiedere la produzione, da parte del finanziatore, di un documento informativo generale il cui contenuto è indicato al paragrafo 5.2.1., Sez. VI bis, delle nuove disposizioni sulla trasparenza emanate da Banca d’Italia (procedure di rimborso; avvertenze in caso di inadempimento; elencazione degli scopi del credito etc.).
Tale documento non riguarda generiche regole pubblicitarie cui devono attenersi gli intermediari, bensì descrive solamente uno o più prodotti sui quali si sia concentrata l’attenzione del potenziale cliente.

La personalizzazione dell’offerta

Lo stesso art. 120 novies t.u.b. regola, al secondo comma, l’attuazione del dovere in capo al finanziatore di individuare, avuta termine l’istruttoria di cui al 120 undecies t.u.b., il prodotto finanziario adatto al consumatore e, ciò mediante la consegna allo stesso del «Prospetto informativo europeo standardizzato».
Trattasi di un documento il cui contenuto è armonizzato con quello degli altri paesi membri della Unione Europea e che, tuttavia, può ritenersi “personalizzato” in quanto viene adattato alla figura del potenziale cliente prima che questi sia vincolato da un contratto o da un’offerta di credito.

Una volta ricevute le predette informazioni personalizzate, il consumatore dispone di un margine di tempo pari a sette giorni (il c.d. «periodo di riflessione») durante il quale egli può comparare le diverse offerte presenti nel mercato e, così, effettuare una scelta correlata ai suoi interessi.

In pendenza del periodo di riflessione, l’intermediario è vincolato da un’autentica proposta irrevocabile ex art. 1329 c.c.
Ma vi è di più.

Il comma 5 dell’art. 120 novies t.u.b. garantisce al consumatore di ottenere chiarimenti adeguati in ordine ai contratti di credito e ai servizi accessori proposti dall’intermediario.
Il contenuto e le modalità dei suddetti chiarimenti è stato precisato dal decreto CICR n. 380/2016.

Occorre, da ultimo, analizzare il servizio di consulenza previsto dall’art. 120 terdecies t.u.b.

Trattasi di attività che non è in alcun modo legata a quella di concessione e intermediazione del credito né deve ascriversi nel novero di quelle procedure interne all’ente finanziatore: questi invero, predisponendo meccanismi tesi ad orientare il cliente verso una scelta che tenga conto delle conseguenze cui va incontro, assolve unicamente al proprio dovere di assistenza.

La consulenza è mirata a porre il cliente di fronte ad una scelta che non sia unicamente informata, bensì consapevole, dissuadendo così quest’ultimo dal sottoscrivere contratti di credito che potrebbero divenire insostenibili a causa di futuri inconvenienti (in)prevedibili.

I consulenti iscritti in una sezione speciale dell’elenco dei mediatori creditizi forniscono un servizio indipendente, svolgendo il proprio incarico in maniera imparziale, oggettiva e scevra da possibili conflitti d’interesse.
L’esito della consulenza è dettato dalla consegna di una raccomandazione personalizzata per una o più operazioni relative a contratti di credito.
La raccomandazione dovrà individuare il finanziamento che, proporzionato al patrimonio del consumatore, permetterà (con ragionevoli probabilità) il regolare adempimento dei costi del credito nonostante il verificarsi di situazioni pregiudizievoli alla stabilità economica del debitore.
Prima della prestazione di servizi di consulenza, il finanziatore o l’intermediario del credito fornisce al consumatore le seguenti informazioni su supporto cartaceo o su altro supporto durevole: a) la gamma di prodotti presi in considerazione ai fini della raccomandazione; b) se del caso, il compenso dovuto dal consumatore per i servizi di consulenza o, qualora al momento della comunicazione l’importo non possa essere accertato, il metodo utilizzato per calcolarlo; c) quando consentito, se percepiscono un compenso dai finanziatori in relazione al servizio di consulenza.

Inoltre, all’interno del d.lgs. 141/2010 (attuativo della direttiva 2008/48/CE), è stata creata la figura del consulente “indipendente”: l’autonomia rispetto lo svolgimento di eventuale attività di intermediazione è sancita dall’art. 12 del predetto decreto, dove è previsto che le attività di segnalazione relative ai contratti di credito immobiliare prestate a titolo accessorio non costituiscono esercizio di agenzia in attività finanziaria né di mediazione creditizia.

Dott. Filippo Franzé

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