Leggi d’estate: American Horror Story – Murder House

Avete mai riflettuto sui possibili risvolti giuridici contenuti nelle trame di film celebri? Quest’estate vi proponiamo la visione di alcuni di essi, e ne analizzeremo i profili di diritto con l’aiuto di alcuni esperti. Buona visione!

di: avv. Sabrina Grisoli. Intervista al dott. Michele Miranda, consulente in sviluppo immobiliare presso Progetto Omnia 2020 S.r.l.



“American Horror Story – Murder House”, serie televisiva, 2011.




“- Lei è in debito con la mia famiglia. Per legge lei era obbligata a dirci tutto quello che avrebbe potuto influenzare la nostra decisione in merito all’acquisto di questa casa!
– Mi scusi cara, ma noi siamo tenuti per legge a informarvi dei decessi avvenuti negli ultimi tre anni, e io l’ho fatto!”

La famiglia Harmon si trasferisce a Los Angeles in una meravigliosa casa di inizio secolo scorso. L’agente immobiliare che cura la vendita sottolinea come il prezzo molto basso sia un affare per un simile immobile. Ma specifica altresì che ciò è dovuto al verificarsi di un omicidio perpetrato ai danni dei precedenti proprietari.

Quello che omette di rivelare ai compratori è che in quella casa non si è verificato solo quel delitto, ma moltissimi altri nel corso negli anni: la casa è talmente famosa che fa addirittura parte di un tour turistico di “case maledette”.

Dott. Miranda, quali sono gli obblighi informativi che la legge pone in capo ai mediatori immobiliari che curano una vendita?

Il mediatore professionale è tenuto innanzitutto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note relative all’immobile. Infatti il professionista non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate o che si sia rifiutato di verificare.

Per quanto riguarda le circostanze a lui non note, deve cercare di appurarle con l’uso della diligenza professionale del caso.

Tra le circostanze non note, ma delle quali è richiesta una verifica al fine di adempiere con professionalità al mandato, quali sono annoverabili?

Sicuramente tutte le vicende “giuridiche” che riguardano l’immobile. Quindi eventuali abusi edilizi, sanatorie, agibilità, trascrizioni, ipoteche, esecuzioni.

L’onere che è richiesto al professionista è significativo, anche in assenza di specifico mandato in tal senso, ma la prassi ormai è diretta a tutelare l’acquirente mettendolo al corrente di tutto ciò che potrebbe influire sulla sua decisione.

(In tal senso, Cass. Civ. 7178/2015 nella quale la Corte di Cassazione aveva ritenuto inadempienti degli intermediari immobiliari che non avevano verificato lo stato di libertà da vincoli di un immobile. Circostanza, questa, il cui riscontro negativo avrebbe precluso il rogito, ndr).

A quali responsabilità può pertanto andare incontro il mediatore?

Innanzitutto una responsabilità di tipo civile. In caso di lamentato inadempimento la colpa del professionista è presunta, e incombe su questi l’onere di provarne l’inesistenza o l’inimputabilità a lui stesso.

Ma può sussistere anche una responsabilità penale. La differenza tra i due tipi è che sebbene il risultato della condotta del professionista si risolva in una non veritiera rappresentazione della realtà, nel primo caso ciò è dovuto a colpa, nel secondo a dolo.

E’ infatti ormai pacifico che in tema di compravendite immobiliari, la condotta di chi maliziosamente occulta circostanze a lui note inducendo così il potenziale acquirente in errore, integra quegli artifici e raggiri propri del delitto di truffa di cui all’art. 640 c.p. (In tal senso, Cass. Pen. 28791/2015, ndr).

Per finire, cosa pensa del caso con cui abbiamo aperto la nostra intervista?

Al di là dell’esistenza o meno di fantasmi o spiriti malvagi, noi professionisti dobbiamo sempre improntare il nostro comportamento alla massima diligenza.

Certamente, il fatto che una casa sia stata scena di molteplici episodi infausti potrebbe essere una circostanza significativa per qualcuno che fosse interessato all’acquisto. Qualora l’intermediario ne fosse a conoscenza, dovrebbe a mio parere renderne edotto il potenziale acquirente.

Per quanto a mia conoscenza, comunque, nessun contratto di vendita, o di locazione, è stato risolto a causa di infestazioni di fantasmi.

Solo una volta, qualche anno fa, un avvocato ipotizzò che una simile circostanza potesse integrare una violazione dell’obbligo di cui all’art. 1490 c.c. per inidoneità della cosa all’uso cui era destinata. Ma per quanto ne so, non fu intentata nessuna causa.

Per chi volesse approfondire, a questo link è riportata la storia cui fa riferimento il dott. Miranda e un altro interessante caso giudiziario. Con fonti citate e una interessante bibliografia.

Rimani connesso con Centro Sarg: segui e condividi i nostri aggiornamenti sul tuo social preferito!

Be Sociable, Share!
Ti è piaciuto questo articolo?
Richiedi consulenza su questo argomento:

info@centrosarg.com

Add a Comment

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Condivisioni:
CrestaProject