Estensione della garanzia per rovina e difetti di cose immobili al venditore del bene

di: dott. Tommaso Mirri

Oggi ci occupiamo di una pronuncia della Corte di Cassazione civile che ha ribadito un principio di diritto enunciato non molto tempo fa anche dalle Sezioni Unite, in tema di garanzie dovute dall’alienante nella compravendita di immobili.

Credits immagine: Francesco Martinelli

Il caso da cui trae origine la sentenza che andremo a commentare vede come attrice l’acquirente di un immobile che, dopo molti anni dalla avvenuta compravendita ebbe a scoprire un grave vizio della cosa. Denunciato il vizio agli alienanti, questi si difendevano dapprima deducendo che avevano fatto eseguire dei lavori di ristrutturazione sul bene, e in secondo luogo invocando l’ormai decorsa prescrizione della garanzia per le cose vendute, che è di anno a partire dalla consegna del bene.

Convenuti in giudizio i danti causa, questi eccepivano che ormai l’attrice non poteva invocare l’operatività della norma sulla garanzia per i vizi della cosa venduta, atteso che questa è sottoposta ad un rigido regime prescrizionale di un anno.

Dopo la vittoria in primo grado e il capovolgimento della pronuncia in appello, l’acquirente propone ricorso per Cassazione con due motivi: il primo sull’esatta interpretazione da dare all’art. 1495, comma 3, c.c.; il secondo -già emerso nel corso dei precedenti giudizi – relativo all’applicabilità nella fattispecie in esame dell’art. 1669 c.c.:

“Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.

I giudici della Corte di Appello di Roma avevano ritenuto che, in ordine alla prima doglianza, poi oggetto di ricorso, il decorso del termine prescrizionale di cui all’art. 1495 co. 3 c.c. si computasse dall’immissione nel possesso dell’acquirente nel bene, indipendentemente dal momento, che nella maggior parte dei casi è successivo, della scoperta del vizio.

In ordine al secondo aspetto, avevano evidenziato come la disciplina di cui all’art. 1669 c.c. fosse applicabile unicamente nel caso di appalto, in particolare in tema di responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente dell’opera, e non al diverso contratto di compravendita.

La sentenza n. 18891 del 28/07/2017 della II sezione civile della Corte di Cassazione, ha confermato l’interpretazione della Corte territoriale in ordine alla applicazione del termine da cui far decorrere l’anno di garanzia per i vizi, cioè, dalla consegna del bene.

Ha invece stabilito che, il venditore il quale sotto la propria direzione e controllo, abbia fatto eseguire sull’immobile successivamente alienato opere di ristrutturazione edilizia o interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti, ne risponde nei confronti dell’acquirente ai sensi dell’art. 1669 c.c.

Si osserva al riguardo che tale conclusione è obbligata atteso l’intervento sul punto, di una sentenza delle Sezioni Unite (Cass. SS. UU. 27/03/2017, n. 7756), e della quale i giudicanti di merito avrebbero dovuto tenere conto.

Sebbene la lettera della norma e la sua collocazione sistematica ne suggerisca l’attagliabilità solo agli appalti, la Cassazione ha stabilito che l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le condizioni, anche alla compravendita.

I giudici di legittimità hanno infatti ravvisato natura extracontrattuale nella responsabilità scaturente dalle condotte contemplate nella disposizione in esame, di tal che essa può applicarsi indifferentemente tanto al contratto di compravendita quanto a quello di appalto, prescindendo di fatto dal contenuto dell’accordo stipulato fra le parti.

rovina edifici termine prescrizione

Giova comunque ribadire che, a dispetto del termine prescrizionale ordinariamente previsto per le azioni ai sensi dell’art. 2043 c.c., la prescrizione dell’azione prevista dalla norma in esame rimane pari ad un anno, a decorrere dalla consegna della cosa, salva la possibilità di invocare la sospensione della prescrizione ovvero l’annullamento del contratto ove si dimostri il dolo del venditore nel nascondere i vizi della cosa venduta.

Si sottolinea che la medesima ratio è sottesa al principio di diritto enunciato dalle summenzionate Sezioni Unite allorquando estendono l’operatività della norma anche al caso in cui l’immobile, sebbene non rovini o non presenti gravi difetti, sia stato oggetto di interventi edilizi che ne abbiano peggiorato la godibilità.

Se dunque un soggetto acquistasse un immobile che sia stato recentemente sottoposto ad interventi di ristrutturazione che, per qualsivoglia ragione imputabile alle modalità di svolgimento delle opere stesse, ne abbiano peggiorato le condizioni, l’acquirente potrebbe rivalersi nelle modalità sopra specificate anche nei confronti del venditore.

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