Istruzioni per l’uso: regolare il diritto di accesso del locatore nell’immobile locato

di: dott. Tommaso Mirri

Questo è un tema molto spinoso, in quanto scarsamente definito in ambito normativo, seppure assai ricorrente nella prassi.

Infatti, nessuna norma regola in modo specifico l’accesso del locatore all’immobile e possono insorgere problemi quando nel contratto non siano state previste clausole al riguardo.

Prevedere una clausola apposita nel contratto di locazione

Per evitare l’insorgere di liti e trovare un compromesso comodo ad entrambe le parti, spesso si ricorre all’inserimento di un’apposita clausola nel contratto di locazione, del tipo: “Il locatore potrà visitare l’immobile almeno una volta all’anno al fine di verificare lo stato locativo e quello di manutenzione, secondo le modalità pattuite con il conduttore previa comunicazione scritta da effettuarsi con idoneo preavviso”.

Potrebbe essere inoltre buona pratica precisare fin da subito le condizioni delle visite di parte di terzi interessati all’immobile, nell’imminente scadenza del contratto di locazione.

Per esempio, può essere utile stabilire fin dall’inizio che: “Il conduttore in accordo con il locatore si impegna a consentire la visita dell’immobile da parte di aspiranti inquilini una volta alla settimana per almeno due ore durante l’ultimo semestre di locazione, purché le visite siano comunicate con un congruo preavviso e si svolgano alla presenza del conduttore”.

Se il contratto di locazione non regola l’accesso del locatore all’immobile, è comunque necessario rispettare determinate modalità di visita: preavviso e consenso del conduttore.

Ciò perché, specie nelle locazioni ad uso abitativo, vi è la necessità di contemperare da un lato, il diritto del proprietario al “controllo” della casa e del corretto comportamento dell’inquilino e, dall’altro lato, il diritto di quest’ultimo di godere dell’immobile senza intrusioni e senza violazioni della propria privacy.

È pur vero infatti che il locatore rimane il proprietario dell’immobile ma, a seguito della stipula del
contratto di locazione, non ne ha più il libero possesso e godimento in quanto essi sono stati trasferiti al conduttore.

Pertanto, il proprietario non potrà mai entrare senza preavviso e senza autorizzazione dell’inquilino nell’immobile a questi locato, e anzi potrà visitare l’immobile soltanto in sua presenza.

Ciò perché, se da un lato deve riconoscersi il rispetto della privacy e del libero godimento dell’immobile da parte del conduttore (si cfr. art. 1575 n. 3 c.c.), non può negarsi il diritto di visita del locatore in quanto proprietario.

Quindi quest’ultimo, se non regolato dal contratto, deve comunque svolgersi secondo determinate modalità, tenendo conto che:
1) sono sempre necessari la presenza e il consenso del conduttore, a meno che non si tratti di circostanze eccezionali e urgenti che permettono al locatore di entrare in casa propria senza preavviso o autorizzazione (per esempio pericolo di danno grave e imminente a cose o persone);
2) le visite devono essere concordate con congruo preavviso, preferibilmente in forma scritta, non
potendo il locatore presentarsi in qualsiasi momento senza avvisare;
3) il locatore non può mai irrompere nell’abitazione utilizzando le proprie chiavi, in quanto
l’immobile non è più in suo possesso (e anzi, dovrebbe provvedere a consegnarne le copie al conduttore);
4) le visite da parte di terzi interessati all’affitto o all’acquisto, oppure da parte di tecnici per
l’esecuzione di lavori, devono sempre svolgersi alla presenza del conduttore e previo suo consenso. Anche esse devono essere concordate con congruo anticipo.

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